三大城市深夜發(fā)文,樓市步入空前政策寬松期
第一財(cái)經(jīng) 作者:鄭娜
市場樂觀情緒在增加。
四大一線城市中,上海、廣州、深圳連夜發(fā)布樓市新政,回應(yīng)市場關(guān)切,提振市場信心。
9月29日晚,上海率先全方位響應(yīng)監(jiān)管層對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新定調(diào),六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》(以下簡稱《通知》),對限購政策、住房信貸政策、稅費(fèi)政策等進(jìn)行了調(diào)整,《通知》自2024年10月1日起施行。
緊跟上海的步伐,廣州明確全面取消限購,成為一線城市中首個(gè)徹底退出限購政策的城市;同時(shí),深圳也優(yōu)化分區(qū)住房限購政策、將首套房最低首付比例調(diào)整至15%等。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,目前,全國范圍內(nèi)的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位,限購政策也頗為寬松,但市場行情仍有提振,而一線城市的限購等政策調(diào)整就在于提振市場信心,吸引那些曾經(jīng)無購房資格、但有購買力的人群。同時(shí),一線城市的新政也意味著,當(dāng)前樓市進(jìn)入空前寬松的階段,為后續(xù)各地政策放松、市場持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件。
限購政策再優(yōu)化
26日的中央政治局會議上提及,要回應(yīng)群眾關(guān)切,調(diào)整住房限購政策。
廣州率先全面取消限購,政策明確,本次限購政策調(diào)整后,本廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的,不再審核購房資格,不再限制購房套數(shù)。
稍晚些時(shí)候,深圳也發(fā)布新政,優(yōu)化分區(qū)住房限購政策,規(guī)定深圳市戶籍居民家庭限購2套住房,本市戶籍成年單身人士限購1套住房;非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房等。同時(shí),首套房最低首付比例調(diào)整為15%,二套房為20%。
上海的《通知》中也對限購政策進(jìn)行了優(yōu)化。具體來看,其一,縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社?;騻€(gè)稅年限,從此前的“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示,這有助于加快非滬籍居民購房資格的滿足,尤其是最近幾年新進(jìn)入上海就業(yè)的人群將更快獲得購房資格,也有助于提振購房信心和激活購房潛力,持續(xù)加快“來滬工作-繳納社保-購房安家”的節(jié)奏。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦提到,1年的時(shí)間非常短,尤其對于剛需買家而言,“上車”已經(jīng)非常容易。“現(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運(yùn)行,也就是說大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度,可見這一政策是精準(zhǔn)匹配供需關(guān)系?!?/p>
其二,《通知》提升了持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭,在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
盧文曦向記者表示,這一政策照顧到了部分改善群體,對于非滬籍家庭而言可以多買1套房子。過去非上海戶籍家庭的“房票”只有1張,無法釋放多買一套的需求。在當(dāng)前信貸政策相當(dāng)友好的背景下,這有利于激發(fā)這部分客群的購買欲。
此外,在首付比例下調(diào)方面,上海的本次政策也作出了詳細(xì)規(guī)定,顯著降低購房門檻和首付成本。具體來看,《通知》規(guī)定,首套房最低首付款比例降為15%,二套房降為25%;實(shí)行差異化政策區(qū)域的則降為20%。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整。
在盧文曦看來,當(dāng)前將二套房首付比例下降一成,進(jìn)一步降低購房門檻,對于改善需求者而言有較高吸引力。同時(shí),9月24日央行釋放寬松貨幣政策信號,未來降息可能性非常大,“降首付+降息”的組合可以有效降低月供壓力和置業(yè)總成本。
據(jù)測算,以購房者認(rèn)購1000萬的房源為第二套住房為例,本次調(diào)整前,首付款約為350萬,在調(diào)整后則為250萬,減少了100萬元,減負(fù)效應(yīng)明顯。若對比歷史上上海二套房最高70%的首付比例,可以看出當(dāng)前改善型購房需求的購房門檻得到顯著下降。
十月樓市有望止跌企穩(wěn)
本次新政中另一頗為市場關(guān)注的就是對增值稅的調(diào)整?!锻ㄖ芬?guī)定,調(diào)整增值稅征免年限,將個(gè)人對外銷售住房增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年。
增值稅調(diào)整的政策自2021年年初,當(dāng)時(shí)多部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確,將增值稅征免年限從2年提高至5年。
58安居客研究院院長張波表示,這一條是市場非常期待的政策,大量的以舊換新需求市場現(xiàn)實(shí)存在,但是購房者換房成本高,尤其是交易稅費(fèi)高,此政策可以有效降低交易成本,有利于市場盤活。
值得一提的是,《通知》還明確,及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。由于增值稅、個(gè)稅與普通住房標(biāo)準(zhǔn)掛鉤,該標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后,可以減輕交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),有望顯著降低房東售房成本,起到交易潤滑的作用。
盧文曦表示,房東賣房需要繳納增值稅,不管是普宅還是非普宅,此前持有不滿5年,都要全額征稅;持有滿5年后,普通住宅免增值稅,非普通住宅收差額增值稅。同時(shí),房東賣房還需要繳納個(gè)稅,普通住宅按成交金額1%、非普通住宅按2%收稅。
這也就意味著,普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消后,上述稅費(fèi)的繳納也將大幅減少。
若以一套非普通住宅買入時(shí)300萬元、現(xiàn)在交易價(jià)格為800萬,持有時(shí)間超過5年時(shí)計(jì)算,政策調(diào)整前,賣家需繳納約27.5萬元增值稅,個(gè)稅為16萬;調(diào)整后,增值稅為0,個(gè)稅為8萬元,整體減負(fù)35萬元。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,在交易環(huán)節(jié)上節(jié)省如此多成本,買賣雙方都會得到實(shí)惠,房價(jià)上的損失可以在交易中補(bǔ)回來,談判會順暢很多。二手房交易的順暢有助于置換需求持續(xù)穩(wěn)定釋放。
盧文曦認(rèn)為,“金九”市場期待很高,但受天氣和假期影響,導(dǎo)致前半段樓市表現(xiàn)不理想,不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。這次政策趕在節(jié)前落地,一方面落實(shí)中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神,另一方面,為上海樓市持續(xù)向上、向好發(fā)展起到鞏固作用。有助于轉(zhuǎn)變買賣雙方看淡市場的預(yù)期。
同時(shí),監(jiān)管層高頻次釋放積極信號,資本市場一改前期低迷,地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮,樂觀情緒又開始回歸。某央企華中區(qū)域的市場負(fù)責(zé)人向記者透露,有客戶之前看148平方米的高層,股市賺錢之后直接看更大面積的洋房。
盧文曦表示,進(jìn)一步優(yōu)化的政策會釋放較多市場需求,黃金周的上海樓市表現(xiàn)值得市場期待,十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn),四季度成交量有望走出翹尾行情。
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